TOELICHTING BIJ HET PERSBERICHT

 

Analyses geven het volgende beeld :

Er is een groot tekort aan sociale huurwoningen en ook in de vrije sector is de woningmarkt vastgelopen door een dalend aantal woningen dat te koop of te huur staat. Per aangeboden woning zijn er zoveel geïnteresseerden dat de huizenprijzen sterk zijn gestegen. Het gevolg is dat steeds meer mensen op de woningmarkt in de knel raken, van starters tot gezinnen tot ouderen. Vooral voor de lage en middeninkomens is de situatie problematisch: de wachttijd voor een sociale huurwoning is opgelopen tot ruim 9 jaar en middeninkomens kunnen in de vrije sector nauwelijks nog een betaalbare woning krijgen.

Uitdagingen - investeringen

We staan nu voor een reeks van grote uitdagingen die veel investeringen vragen. Dat betekent dat we moeten proberen om zoveel mogelijk geld meteen op de juiste plaatsen aan te wenden zodat we er het meeste rendement uit krijgen.

Investeringen zijn nodig in :

• Herstel van de economie na covid
• Transitie van de samenleving met oog op klimaat en milieu
• Het komen tot een samenleving in balans.

Hobbels moeten worden weggenomen die geldverspilling tot gevolg hebben zodat het bespaarde geld op de drie voornoemde punten aangewend kan worden. De hobbels zijn o.a. :

• We gaan met te veel mensen naar dezelfde plaats (congestie – files – onnodig tijdverlies – productiviteitsverlies mensen en bedrijven)
• Er gaat teveel geld in stenen en grond, dit had voorkomen kunnen worden en dient aangepakt te worden. 3 factoren veroorzaken dit : 1) externe factoren (beleggingen en korte termijn huurcontracten); 2) Grote vraag door veel mensen die naar dezelfde regio komen (o.a. ook doordat bedrijven die kant op komen); 3)Achterstand in de bouwprocessen ( Crisis ; verhuurdersheffing ; Slepende trajecten bij gemeenten (procedureel slepend; te traag; te veel eisend; vaak wisselingen waardoor werk valt etc.).

 

Aanpassingen in het systeem kunnen zorgen dat geldverspilling voorkomen wordt.

• a) Verhuurdersheffing afschaffen;b) Wet korte termijnhuurcontracten aanpassen zodat alleen een staatsinstelling in nauwe samenwerking met woningbouwcorporaties korte termijn huurcontracten mag verstrekken; c)het beleggen in huizen minder aantrekkelijk maken.
• Op veel plaatsen in Nederland snelle interventie door invoegen flexwoningen door snelle interactie overheden in samenwerking met woningbouwcorporaties.
• Prioriteit herinrichting lege winkelpanden en lege kantoorpanden boven nieuwbouw (De snelle klap, snel veel woonruimte creëren op nieuwe locaties is niet altijd optimaal voor de ruimtelijke inrichting. Nieuwbouw is vaak goedkoper en sneller dan herinrichting. Maar met net een klein beetje meer geld en net even wat meer moeite komt herinrichting van de grond (overheid moet hier zorgen voor snelle facilitatie – belangrijk om de leefbaarheid op peil te houden en verkrotting tegen te gaan.). Dit levert een dubbele plus op : Betere en efficiëntere inrichting en optimaler in de zin van ruimtegebruik voor wonen en bovendien belangrijk voor de directe omgeving doordat het verkrotting tegengaat. Er blijft meer ruimte over om te recreëren (of de infrastructuur te versterken.).

 

• In aanvulling op alle initiatieven die bestaan in de versterking van de grensregio (Nederland-Duitsland) een geheel nieuw initiatief toevoegen. Dit moet afstralen op de regio.
• Een proeflocatie wonen creëren waar alleen openbaar vervoer toegang heeft

De volgende 3 acties kunnen een extra bijdrage leveren om te komen tot een nieuwe basis die geld verspilling voorkomt door voorkomen van onnodige congestie, stapeling van wonen en werken en teveel geld in grond en stenen en zorgt dat dit voor de benodigde zaken zoals transitie en klimaat aangewend kan worden.

• Ketens/bedrijven die in één van de 4 kernregio’s in Nederland zitten en die niet direct van die omgeving afhankelijk zijn stimuleren zich te vestigen in de grensregio’s met vestigingssubsidies aan de Oost-, Noord-, Zuid-West-kant van Nederland. Als we enigszins balans willen krijgen in de regionale economieën in Nederland dan moeten ook groeikansen ontwikkelen in alle regio’s. We zien in de prognoses van PBL/CBS dat de randen van Nederland toch te broos blijven en achterblijven waardoor er een blijvende loop naar de economische kernregio’s zal blijven ontstaan. Verderop in dit epistel wordt stil gestaan bij kennis en clustering en worden voorbeelden van ontwikkelingen in de grensregio’s beschreven.
• Investeringen in snelle OV tussen de verschillende gebieden in Nederland, zal de ontwikkelingen in de grensregio’s (de schil van Nederland) ook ondersteunen. Dat is enerzijds nationaal en anderzijds regionaal. (Onderzoek ICE koppeling tussen steden heeft aangetoond dat beide steden daar economisch beter van worden. Dit komt overeen met Nederlands onderzoek naar de bereidheid van mensen om te reizen voor werken; hoe korter de tijd, hoe hoger de bereidheid.)
• Verdere ontwikkeling van de digitale omgeving; Covid heeft een hele nieuwe wereld geopend, we gaan niet meer terug naar het oude normaal, maar naar het nieuwe normaal. Digitale contacten zijn een actief en blijvend onderdeel geworden van onze interbedrijven -/interorganisatie contacten. Ook ontwikkelingen op dit vlak zal de ontwikkelingen in de schil van Nederland ondersteunen.

 

 

In de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) wordt een zeer belangrijke visie en stappenplan neergelegd om met elkaar stappen te kunnen zetten om verantwoord de toekomst tegemoet te kunnen treden. Het is begrijpelijk dat daarbij wordt uitgegaan van wat we hebben. Het is daarbij ook de vraag of de randstad een gedeelte van haar activiteiten zal willen afstaan aan andere regio’s (Alhoewel met digitalisering de deur daartoe wel open gezet is.). Dat afstaan is ook de verkeerde vraag. De vraag is hoe je er voor kan zorgen dat de randstad, zonder daar nu onnodig te stapelen, wel steeds blijvende ontwikkelingen kan vormgeven waarbij als je kijkt naar de andere regio’s in Nederland, de randstad en de regio’s er beiden profijt van hebben, van elkaars nabijheid (snelle OV). Duits onderzoek heeft laten zien, dat snelle OV verbindingen kunnen zorgen voor toenemende welvaart  van steden met Station mits verbonden door een snelle OV verbinding.

 

Door een reeks van door velen beschreven omstandigheden zitten we nu met een ontwrichte woning- en huurmarkt. De problemen zijn groter in de  4 gebieden in Nederland waar sprake is van een sterke economische basis, waarbij sprake is van een piek in de randstad/A’dam. We zien dat hier sprake is van een meer dan gemiddelde concentratie aan bedrijven. Dit valt ook samen met die gebieden waar een hoge concentratie aan inwoners is.

De overheid moet inzetten op een goed flankerend beleid :

• De laatste tijd wordt iets beter onderkend dat flankerend beleid (meer maatwerk en sturing) nodig is op grond van de demografische ontwikkeling van de bevolking qua leeftijd en behoefte. Er wordt onderkend dat er behoefte is aan schakelwoningen die moeten zorgen voor een nieuwe doorloop van groepen bewoners. Flexwonen is hiervoor een geëigend systeem (dit zijn woningen die voor een periode van 10 tot 30 jaar dienst kunnen doen en daarna weg gehaald kunnen worden. Zie ook de terughoudendheid van de woningcorporatie in het voorbeeld over Twente op pag. 2 om nieuwbouw woningen te plaatsen die 70 jaar staan terwijl ze mogelijk na 30 jaar al overbodig zijn. Met het plaatsen van flexwoningen heb je dat probleem niet.) In Nederland kan deze vorm van wonen een snelle bijdrage leveren om zaken weer enigszins in balans te krijgen om lucht in het systeem te krijgen. Uiteindelijk doel is om een landelijk beleid te krijgen dat een bijdrage biedt om te voorkomen dat de woon-,huurmarkt en werken helemaal vastlopen in Nederland. We jagen elkaar onnodig op hoge kosten, we staan met elkaar onnodig stil in files omdat we met teveel mensen naar dezelfde gebieden gaan, en hiermee gooien we miljarden over de schutting waar niemand wijzer van wordt. Die hadden veel beter geïnvesteerd kunnen worden in de noodzakelijke transitie van stappen naar een duurzaam klimaat. Een betere spreiding en een beter en sneller gebruik van bestaande mogelijkheden kan veel geld verlies doen voorkomen. Verder is het van belang om iets te doen aan de ontwrichtende werking van beleggingen op de woon- en huurmarkt.
• Door het tekort aan beschikbare woonruimte drijft dit de prijzen daarvan op waardoor het interessant wordt om in vastgoed te beleggen. Dit alles veroorzaakt door het gebrek aan een actief (of verkeerd) sturende overheid (voorkomen dat niet iedereen op dezelfde plek wil/moet zitten; Onverstandige inrichting wetgeving korte termijn huurcontracten die het opjagen van woning- en huurprijzen tot gevolg hebben.). Gevolg is dat de prijzen nog meer oplopen en het nog meer beleggers aantrekt.

Actie kabinet door introductie flankerend beleid

Gelukkig heeft het kabinet ingezien dat er iets moet veranderen in de positie van starters. Op Prinsjesdag 2020 is bekend geworden dat het ministerie van Financiën en het ministerie van Binnenlandse Zaken nadenken over mogelijkheden om starters een betere positie te geven ten opzichte van beleggers die huizen kopen om te verhuren. Er werd gekeken of de volgende veranderingen de concurrentiepositie van starters verbeteren:

• De overdrachtsbelasting voor starters is afgeschaft en voor beleggers verhoogd. Starters hebben dan minder eigen geld nodig, terwijl beleggers meer moeten betalen.
• Het inkomen van de minstverdienende partner wordt in 2021 voor 90% meegeteld ipv 80% in 2020
• Een zelfbewoningsplicht voor kopers van bestaande woningen. Beleggers die het huis willen kopen om te verhuren, mogen het dan niet meer kopen.
• De regels voor een hypotheek voor een huurwoning strenger maken. Als beleggers minder kunnen lenen voor het kopen van een huurhuis, blijven er meer kansen en dus huizen over voor starters.
• Tot slot kijkt het kabinet naar de belasting op huurinkomsten en het vermogen in box 3 voor beleggers in woningen. Kan dit anders?

De geluiden die klinken zijn dus positief. Het kabinet erkent de moeilijkheden die starters hebben en kijkt naar mogelijke verbeteringen. Dat biedt hoop!

(Dit was het plaatje, maar de Minister heeft ondertussen anders beslist en de kamer is daar in meegegaan. Hier is weer een stap genomen die niet het gewenste maatwerk heeft opgeleverd wat o.a. de grote steden in een schrijven nadrukkelijk hadden aangegeven)

De pensioenfondsen zouden hun verantwoordelijkheid moeten nemen en kritisch naar hun deelnemingen in de vastgoed markt te kijken of ze een bijdrage kunnen leveren om prijsdruk op het vastgoed er enigszins af te laten lopen. Gezamenlijk met de overheid zou voorkomen kunnen  worden dat de markt oververhit raakt. 

Deze maatregelen en gedachten zijn echter nog niet voldoende. De volgende stappen zouden meteen doorgevoerd moeten worden. Deze zijn eerder in dit stuk al aangehaald en aangeduid, maar nu zal er uitgebreider op in worden gegaan. :

• Verhuurdersheffing onmiddellijk stopzetten. Onderaan dit bericht een reeks van links en 2 artikelen waarom dat noodzakelijk is. In het blokje onder aan dit stuk is o.a. te zien wat de impact van de verhuurdersheffing op de nieuwbouwproductie is door corporaties. Tevens kan worden opgemerkt dat corporaties gestimuleerd worden om panden af te stoten, dus te verkopen. De sociale huursector maar ook middenhuur zijn het kind van de rekening en voor die mensen is er geen alternatief om snel even in te stappen.
• Korte termijn huurcontracten : In de wet het systeem van korte termijn huurcontracten onmiddellijk aanpassen waardoor die alleen nog maar door een staatsinstelling verstrekt mogen worden en niet meer door de vrije markt gehanteerd mag worden. Het systeem van korte termijn huur, zoals dit nu wettelijk is doorgevoerd (voor o.a. de vrije markt), heeft een ontwrichtende werking op 1) enerzijds de beschikbaarheid van woningen voor de verkoop (woningen worden door particulieren gekocht als belegging en vervolgens verhuurd op grond van korte termijn contracten) en op 2) de huurmarkt. Bijgaande CBS tabel maakt dit duidelijk

JAARTAL   HUURVERHOGING NIEUWE BEWONER   HUURVERHOGING ZELFDE BEWONER

2016                                       8,6 procent                                                              1,4 procent

2017                                       7,4 procent                                                               1,2 procent

2018                                       9,6 procent                                                               1,8 procent

2019                                       8,2 procent                                                               2,1 procent

2020                                       9,5 procent                                                                2,4 procent

In 2016 werd de Wet doorstroming huurmarkt van kracht. Die maakt het mogelijk dat alle huizenbezitters een huurhuis in de particuliere sector aanbieden met een contract voor maximaal twee jaar. Niet aan specifieke groepen huurders of in specifieke omstandigheden, maar gewoon altijd, naar vrije keuze van de verhuurder.

'Een tijdelijk contract zal binnen afzienbare tijd eerder regel dan uitzondering zijn – Proefschrift Carla Huisman (zie document onder aan dit stuk (met dank aan Trouw)–‘Een stille verschuiving die de zekerheid van huurders ondergraaft’) '

 

De recente aanpassing van de wet om de minimale duur van de huur niet 2 maar 3 jaar te laten zijn biedt geen soelaas voor de geconstateerde problemen. Het is jammer dat de politiek, maar ook de overheid deze problemen niet doorziet. De overheid kan dit probleem in één keer oplossen en voor een snelle correctie zorgen. Zodat het probleem in één keer opgelost is en de gewenste snelle instap mogelijkheden beschikbaar blijven.

In de wet een aanpassing doorvoeren dat korte termijn huurcontracten, alleen nog maar afgegeven mogen worden door een staatinstelling die flexwoningen ter beschikking stelt aan gemeenten (huur is vast ook na tig wisselingen en kent een laag en gemiddeld niveau). De staatsinstelling werkt samen met de woningbouwcorporaties zodat ze elkaar kunnen aanvullen (Zo kunnen via die staatsinstelling ook tijdelijke huurcontracten van oude woningbestanden van woningbouwcorporaties aangeboden worden die op de nominatie staan voor renovatie of sloop). Consortium van pensioenfondsen en beleggingsfondsen gaan de overheid daar in steunen. Alle korte termijn huurcontracten lopen geheel af en mogen alleen naar duurcontracten voor huur worden omgezet als het woningen in het hogere segment betreft of de huizen worden verkocht (als er een woonverplichting op zit en invulling anderszins niet mogelijk is). Als die in het midden of lage segment valt, dan mag voor belegde woningen een ontheffing aangevraagd worden om ook voor korte termijn te mogen verhuren waarbij de staatsinstelling aangeeft of het huis op het laag of gemiddeld tarief aangeboden mag worden waarbij de termijn in samenspraak met de huurder wordt vastgesteld (mag niet worden opgelegd, tenzij het voor een vaste periode is waarna tot aankoop wordt overgegaan. Dit moet dan ook bij de ontheffing reeds bekend zijn en gemeld.) , welke laatste een verlenging mag verzoeken, tenzij aan het eind van de vastgestelde periode het huis in de verkoop gaat.  Een woning, in eigendom van een belegger/beleggingsinstantie mag in een hoger tarief voor huur aangeboden worden. De huurder huurt totdat hij/zij aangeeft de huur te willen staken.

Dit zal rust op de woningmarkt brengen en de toegang en doorstroom bevorderen.

In de CBS tabel zien we wat de impact van de korte termijn huurcontracten is op de huurprijzen. Die worden opgejaagd, enerzijds door een woningtekort, maar ook door het beleggen van huiseigenaren (o.a. worden er actief diensten aangeboden om overwaarde van huizen om te zetten in een 2^e huis), die vervolgens dat huis weer verhuren op de woningmarkt. Dit is een systeem wat zichzelf de hoogte in zwiept. Door de korte termijn huurcontracten alleen nog maar toe te staan door een staatsinstelling die verhuurt tegen een vaste lage of gemiddelde prijs (op grond van de grootte van de flexwoning), of op grond van ontheffing (zoals hiervoor beschreven) wordt in ieder geval dit effect er uit gehaald. Tevens wordt met zo’n systeem de mogelijkheid geboden dat mensen aan de onder kant van de markt snel in kunnen stappen. De gemiddelde tarieven zouden een bijdrage kunnen leveren aan de doorstroom van oudere mensen, als tussenstation tot de huurwoning van de corporatie klaar is.

• Onmiddellijke transitie lege winkel- en kantoorpanden Deze moeten snel worden omgezet in woonruimte. De overheid moet financiële beloningen verstrekken aan pensioenfondsen indien zij gelden ter beschikking stellen waarmee deze herinrichting nog sneller van de grond komt. Woningruimte door herinrichting heeft voorkeur boven nieuwbouw. Behalve de snelle behoefte aan woonruimte is die zelfde snelheid ook belangrijk om te voorkomen dat wijken afglijden in waardering en partijen vertrekken omdat een unheimisch gevoel ontstaat ten aanzien van die omgeving wat uiteindelijk leidt tot verkrotting/verpaupering en alles wat je niet wil.
• Vestigingssubsidies voor bedrijven in Schil van Nederland. Bedrijven/ketens die niet gebonden zijn aan de 4 kerngebieden vestigingssubsidies geven voor vestiging in de schil van Nederland en zeker als daar kansen liggen om aansluiting te zoeken bij kennisgebieden. Eventuele opties in de tegemoetkoming van verhuiskosten van werknemers kunnen hierbij aangevraagd worden. Clustering van ketens of producten moet helpen om voor extra innovatie kansen te creëren. Versterking op de agglomeratievoordelen.
• Kantoren voor kantoren. Er kunnen alleen nieuwe kantoren worden toegevoegd, wanneer andere lege kantoren worden ontmanteld, of in functie worden omgezet. De overheid gaat samen met de gemeenten een actieve rol vervullen om sturing in de kantoorpanden te krijgen. Veel organisaties hebben aangegeven dat mede door Corona men tot het inzicht gekomen is dat een behoorlijk gedeelte van hun kantoorpanden als overbodig verklaard kan worden. In een reeks van gemeenten wordt al een halt toe geroepen aan ongebreidelde kantoren groei. Kantoren moeten ontmanteld worden of een woonfunctie krijgen. Voor een gedeelte is die woonfunctie wel interessant omdat dit vaak in de buurt van openbaar vervoer is.
• Passende woonruimte (huur of koop). Veel mensen zitten niet in passende woonruimte, door gebrek aan alternatieven, zonder dat men (financieel of ruimtelijk (teveel)) achteruit gaat. Gevolg, zij blijven zitten, terwijl zij graag passend zouden willen gaan wonen. Denk aan ouders in een groot gezinshuis waar alle kinderen uitgevlogen zijn. In de afspraken die gemaakt zijn tussen partijen om de bouwvoorraad in de komende jaren op peil te brengen is ook een passage hierover opgenomen. Van belang is dat het gewenste maatwerk hier mogelijk gemaakt wordt.
• Behoeften meteen nationaal aanpakken. Veel mensen zouden best in dorpen willen blijven wonen als er mogelijkheid toe is. Ouderen zouden in dorpen of op platteland best naar een dorp willen trekken en daarmee ruimte willen creëren. Er wordt daarbij teveel aan blijvende woonruimte gedacht. Er moet meer aan de opties van flexwonen worden gedacht temeer omdat die functie met de tijd kan wegvallen (veel prognoses laten dit voor een reeks van gebieden zien). Tijdelijke woonruimte. 30 jaar kan ook tijdelijk zijn. Vele varianten zijn mogelijk. Snelle interventies door de overheid kan zorgen voor een herschikking in de woningmarkt. Nog veel belangrijker is dat ze kan voorkomen dat sommige gebieden verder leeglopen en andere verder overlopen.
• Proefproject wonen alleen ontsluiting via OV. HeijWo heeft concrete ideeën om dit vorm te geven waarbij sprake is van substantiële aantallen woningen zodat er ook een effectief beeld ontstaat van wonen met alleen ontsluiting via OV.

 

• Nieuwe dimensie in de samenwerking met de goede buur. De Nederlandse overheid ziet steeds meer belang in het slechten van barrières die bestaan tussen samenwerken van bedrijven/mensen in het grensgebied. Het is tijd voor een nieuwe dimensie in de samenwerking tussen regio’s in Duitsland en Nederland. HeijWo heeft concrete ideeën om dit via een nieuwe dimensie op te pakken en aan te vliegen. Verwacht wordt dat hier een versterking vanuit gaat op de regio.
• Creëren optie tijdelijke toevoeging flexwoning aan bestaand perceel met woonhuis. Op veel plaatsen is het mogelijk om op hetzelfde grondperceel een flexwoning toe te voegen, zodat mantelzorg aan huis mogelijk gemaakt wordt. Dit zou gepaard moeten gaan met opties voor vervroegde successie. Het is dan aan de partijen om te bekijken of de ouder(s) of het/een kind in de flexwoning gaat wonen.
• Flexruimten voor dak-/thuislozen. De overheid heeft het probleem wel op veel plaatsen op de agenda gezet en is daarover in overleg. O.a. in het grote bouwplan is hier ook een doelstelling over opgenomen. Gedacht kan worden aan de kamerstructuur van kloosters met een gaarkeuken in de zin van flexruimten, natuurlijk in coördinatie met en supervisie door de reeks van organisaties die reeds actief zijn op dit terrein, alles met doel om permanent onderdak te bieden aan daklozen (hopelijk als doorgangsoptie naar weer integratie in de samenleving).
• Opstap naar re-integratie in de samenleving via groen onderhoud in steden. In de steden moet actief ingezet worden op extra inbreng en onderhoud van groen. Gekeken kan worden of de voorheen daklozen voor zover ze niet anderszins een maatschappelijke functie zouden kunnen bekleden in deze vergroening en onderhoud daarvan een rol zouden kunnen spelen. (meeste mensen onderschatten wat de impact is van vergroening voor de leefomgeving).
• Overheden en gemeenten kunnen voor tijdswinst en snelle doorlooptijden zorgen. Gemeenten en overheden kunnen bijdragen in veel snellere doorlooptijden in de realisatie van gebouwen. Veel herinrichtingtrajecten lopen stuk of worden geweldig vertraagd doordat (te) veel eisen worden gesteld door gemeenteambtenaren (indien een harde noodzaak ontbreekt, zou van onnodige eisen afgezien moeten worden (Voorkomt ook geldverspilling of doodbloeden herinrichtingproject omdat het gewoon financieel niet uitkan.) of doordat gemeente ambtenaren te snel van baan verwisselen waardoor de herinrichtingprojecten dood vallen. Ambtenaren zouden niet eerder in een nieuwe functie moeten invloeien voordat nieuwe ambtenaren ingewerkt zijn. In ieder geval voor zover zij actief zijn in het woningbouwtraject.
• Experimentele bouwvorm passend bij Nederland. Heijwo wil hier zo spoedig mogelijk met andere partijen mee naar buiten komen. Dit kan bijdragen aan de verruiming van woonopties.

 

3 Links naar documenten met info en standpunten inzake verhuurdersheffing

Verhuurderheffing is moeilijk te rechtvaardigen - Me Judice

Woningcorporaties vragen minister om uitleg verhuurderheffing - Aedes.nl

Onderzoekers: helft minder nieuwe sociale huurwoningen door verhuurderheffing - Aedes.nl

 

Door op de hieronder staande aanduiding 'Belangrijke .. leggen' door te klikken kom je op de volgende pagina :

Belangrijke verdiepte analyse o.a. waar Nederland haar focus op zou moeten leggen